ندای لرستان - تعادل/د ر شرایطی که تازهترین دادههای رسمی از عبور میانگین قیمت هر متر مربع مسکن در کلانشهرها از سقفهای قبلی حکایت دارد و نرخهای اجاره در بسیاری از مناطق تا ۶۰ درصد رشد سالانه را تجربه کردهاند، سیاستگذاری در بخش مسکن نه به سمت مهار سوداگری حرکت کرده و نه به سمت آزادسازی زمین.
در شرایطی که تازهترین دادههای رسمی از عبور میانگین قیمت هر متر مربع مسکن در کلانشهرها از سقفهای قبلی حکایت دارد و نرخهای اجاره در بسیاری از مناطق تا ۶۰ درصد رشد سالانه را تجربه کردهاند، سیاستگذاری در بخش مسکن نه به سمت مهار سوداگری حرکت کرده و نه به سمت آزادسازی زمین. برآوردها نشان میدهد متوسط زمان انتظار خانهدار شدن برای خانوارهای شهری از مرز ۵۰ سال عبور کرده و سهم هزینه مسکن در سبد خانوار به بالاترین سطح تاریخی خود نزدیک شده است.
با این حال، در چنین فضایی، تمرکز سیاستگذار نه بر اصلاح ریشههای بحران، بلکه بر حذف تبصره ماده ۵۰ قانون ساماندهی زمین و مسکن قرار گرفته؛ تبصرهای که دولت را مکلف به تأمین زمین و آمادهسازی زیرساخت برای تولید مسکن میکند.این رویکرد، به اعتقاد بسیاری از کارشناسان، نه یک اصلاح ساختاری، بلکه حذف آگاهانه نخستین حلقه زنجیره تولید مسکن است؛ زنجیرهای که بدون زمین، اساساً امکان آغاز ندارد.
زمین؛ نقطه شروع سیاستگذاری یا قربانی آن؟
بازار ![]()
عباس جهانبخش، کارشناس حوزه مسکن، در گفتوگو با مهر، حذف تبصره ماده ۵۰ را نوعی فرار از مسوولیت قانونی دولت توصیف میکند و معتقد است که زمین باید نقطه شروع سیاستگذاری مسکن باشد، نه اولین قربانی آن.او تأکید میکند: حذف تبصره تنها به معنی پاککردن صورتمساله است؛ چرا که دولت طبق قانون اساسی موظف به فراهمسازی زمین، زیرساخت و تسهیلات برای خانهدار شدن مردم است و واگذاری این مسوولیت به بازار و قیمتگذاری آزاد، فشار بر خانوارها را دوچندان خواهد کرد.به گفته جهانبخش، تجربههای گذشته نشان داده هرگاه دولت از نقش تنظیمگری و فراهمسازی عقبنشینی کرده، بازار زمین و مسکن به سرعت به محمل سوداگری تبدیل شده و هزینه آن مستقیماً بر دوش مصرفکننده واقعی افتاده است.او در ادامه میافزاید: اگر زمین تأمین شود، میتوان هزینه بخش مهمی از زیرساختها را نیز از محل همان زمین تأمین کرد، اما بدون آغاز این زنجیره، هیچ نهادی برای ساخت مدرسه، درمانگاه، شبکه آب و برق جلو نمیآید. اول باید زمین باشد، بعد توسعه معنا پیدا میکند.
تغییر فلسفه قانون؛ از تولید تا فراهمسازی
جهانبخش با اشاره به سابقه تدوین قوانین مسکن در کشور توضیح میدهد که اساساً فلسفه ورود دولت به حوزه مسکن، «فراهمسازی» بوده است، نه ساختوساز مستقیم. او میگوید: در پیشنویس اولیه قانون، وظیفه دولت تولید مسکن تعریف شده بود، اما با پیشنهاد شهید بهشتی این موضوع به فراهم کردن زمینه تغییر کرد. دولت باید سه چیز را تامین کند؛ زمین، تاسیسات زیربنایی و تسهیلات بانکی. اگر این سه رکن مهیا شود، مردم میتوانند خودشان خانه بسازند و صاحب مسکن شوند. به اعتقاد این کارشناس، حذف تبصره ماده ۵۰ به معنای کنار گذاشتن همین فلسفه است؛ یعنی دولت نهتنها تولید نمیکند، بلکه از فراهمسازی هم عقب مینشیند.
بانکها کنار کشیدهاند؛ دولت هم عقب میرود؟
جهانبخش با انتقاد از عملکرد شبکه بانکی میگوید: در بخش تسهیلات بانکی متأسفانه با خصوصی شدن بانکها، این نهادها به تعهد قانونی خود عمل نمیکنند و با بهانههایی مثل تورمزایی از پرداخت تسهیلات سرباز میزنند. اما دو بخش دیگر یعنی زمین و تأمین زیرساخت کاملاً در اختیار دولت است.به گفته او، وقتی بانکها از ایفای نقش خود شانه خالی کردهاند، عقبنشینی دولت از تأمین زمین عملاً به معنای تعطیلی کامل سیاست مسکن است.یکی از استدلالهای مطرحشده برای حذف تبصره ماده ۵۰، «هزینه سنگین آمادهسازی زمین» عنوان میشود؛ استدلالی که به گفته جهانبخش، بیش از آنکه اقتصادی باشد، بهانهجویانه است.او تصریح میکند: زمین برای ساخت مسکن نیاز به تامین بودجه اولیه ندارد؛ موجود است و امکان واگذاری آن وجود دارد. اگر حلقه اول زنجیره یعنی زمین فراهم شود، پس از آن میتوان از وزارت نیرو، آموزش و پرورش و سایر دستگاهها خواست خدمات تکمیلی را ایجاد کنند. اما اگر این حلقه حذف شود، هیچ دستگاهی برای توسعه شبکه آب، برق یا خدمات آموزشی پیشقدم نخواهد شد.او ادامه میدهد: حتی بخش زیادی از هزینههای زیرساختی را میتوان زمینپایه تأمین کرد؛ یعنی زمین به طبقه متوسط و بالاتر واگذار شود و درآمد حاصل صرف ایجاد زیرساخت و خدمات در اراضی جدید شود.
هزینهسازی روی کاغذ حذف مسوولیت در عمل
به گفته این کارشناس، ارقامی که از سوی برخی دستگاهها به عنوان هزینه آمادهسازی زمین مطرح میشود، اغلب با بزرگنمایی همراه است. جهانبخش میگوید: عددی که برخی دستگاهها برای هزینهسازی اعلام میکنند، با احتساب همه تاسیسات روبنایی محاسبه شده؛ در حالی که بسیاری از خدمات روبنایی مثل تجاری، درمانی، آموزشی و ... میتواند بهصورت انتفاعی ساخته شود و نیازمند تأمین کامل اولیه نیست.
از نگاه او، پیامد حذف تبصره ماده ۵۰ بسیار فراتر از یک اصلاح حقوقی است.اگر مادهای که دولت را مکلف به تامین زمین و مسکن میکند حذف شود، یعنی دولت از زیر بار تکلیف قانونی خود شانه خالی میکند. نتیجه این رفتار افزایش فشار هزینهای بر خانوادهها، رشد قیمت مسکن، تشدید بحران مستاجری و کاهش کیفیت زندگی مردم است.
مسکن، ازدواج و فروپاشی پیوندهای اجتماعی
جهانبخش با اشاره به ارتباط مستقیم تولید مسکن و شاخصهای اجتماعی میگوید: سال ۱۳۸۹ رکورد ساخت مسکن ۹۰۰ هزار واحد بود و در همان سال آمار ازدواج نیز حدود ۹۰۰ هزار مورد ثبت شد. زمانی که تولید مسکن کاهش پیدا کرد، ازدواج هم کاهش یافت. یکی از سه علت اصلی کاهش ازدواج در کشور همین بیثباتی در تامین مسکن است.
او تأکید میکند: دولت باید مداخله جدی، هدفمند و متعهدانه داشته باشد، نه اینکه مساله را حذف کند.این کارشناس معتقد است سیاستهای فعلی هم د ر سمت عرضه و هم در سمت تقاضا ناکارآمد بوده است.جهانبخش توضیح میدهد: در دو بال عرضه و تقاضا، سیاستهای وزارتخانه غلط بوده است. در تقاضا، سود اگری زمین و مسکن آزاد رها شده؛ درحالی که زمین کالایی است که تولید نمیشود، فاسد نمیشود، گم یا سرقت نمیشود و همه به آن نیاز دارند. چنین کالایی باید تحت حفاظت و سیاستگذاری ویژه دولت باشد.او راهکار کنترل این وضعیت را اجرای ابزارهای مالیاتی میداند و میگوید: برای کنترل سوداگری، ابزارهایی مثل مالیات LVT (مالیات بر ارزش زمین) باید اجرا شود. این مالیات هم ابزار تنظیمی است هم منبع درآمد و میتواند برای تأمین زیرساخت به کار گرفته شود.
عددها چه میگویند؟
این کارشناس مسکن درباره برآورد هزینهها میگوید: بخش اول هزینهها مربوط به آمادهسازی و زیرساخت است که در بدترین و سختترین شرایط هکتاری ۱۰ میلیارد تومان تخمین زده میشود. اگر این رقم را برای کل ۳۳۰ هزار هکتار در نظر بگیریم، مجموعاً ۳۳۰۰ همت برای پنج سال لازم است؛ یعنی سالانه حدود ۶۶۰ همت.اما به گفته جهانبخش، این رقم الزاماً به بودجه عمومی تحمیل نمیشود و بخش زیادی از این هزینه میتواند از طریق واگذاری زمین به طبقه متوسط و بالا تأمین شود و زمینپایه مدیریت گردد. بخش دیگر نیز با شروع پروژه از محل ورود سایر دستگاهها و مشارکت بخش خصوصی قابل جبران است.
او تصریح میکند: بخشی از زمین حتی میتواند بدون پیشپرداخت و قسطی به اقشار فاقد توان اولیه واگذار شود و بازپرداخت تدریجی آن صرف توسعه زیرساختها شود.