ندای لرستان - تعادل /قرار بود سقف ۲۵ درصدی افزایش اجارهبها، ترمز رشد هزینه مسکن برای میلیونها مستأجر باشد؛ اما حالا در بخشهایی از بازار، افزایش واقعی اجاره به ۴۰ تا ۵۰ درصد رسیده است.
از ادعای «خانه را برای خودم میخواهم» تا قراردادهای دوگانه، دریافت پول خارج از قرارداد، بازی با تبدیل رهن و اجاره و حتی اجاره دادن چند وسیله خانگی، مجموعهای از روشها شکل گرفته که اگرچه ظاهر برخی قراردادها را قانونی نگه میدارد، اما هزینه واقعی سکونت را از سقف تعیینشده فراتر میبرد.
با آغاز فصل جابهجایی، بار دیگر موضوع سقف افزایش اجارهبها به یکی از مهمترین مسائل بازار مسکن تبدیل شده است. بر اساس مصوبه ابلاغی، قراردادهای اجاره مسکونی در صورت درخواست مستأجر باید برای یک سال تمدید شده و میزان افزایش اجارهبها و مبلغ رهن حداکثر ۲۵ درصد باشد. اما آنچه در عمل در بسیاری از فایلهای اجاره مشاهده میشود، تفاوت قابل توجهی با آن چیزی است که قانون پیشبینی کرده است. در ظاهر، بسیاری از قراردادها مطابق ضوابط تنظیم میشوند، اما هزینه واقعی که مستأجر پرداخت میکند، از مسیرهای مختلف از سقف قانونی عبور میکند. به بیان دیگر، امروز دو بازار همزمان در کنار یکدیگر فعالیت میکنند؛ بازار رسمی که بر اساس قانون پیش میرود و بازار غیررسمی که در آن هزینه واقعی سکونت، بسیار بیشتر از رقم درجشده در قرارداد است.
درخواست فروش رایجترین مسیر افزایش اجاره
یکی از متداولترین روشهای عبور از سقف قانونی، پایان دادن به قرارداد مستأجر قدیمی و انعقاد قرارداد جدید با فردی دیگر است. در این شیوه، مالک اعلام میکند که قصد دارد خودش یا یکی از اعضای خانواده در ملک سکونت کند و به همین دلیل از تمدید قرارداد خودداری میکند. اما پس از تخلیه واحد، همان خانه با افزایش ۴۰ تا ۵۰ درصدی به مستأجر جدید واگذار میشود. مالک اعلام میکند که خانه را برای سکونت خود یا اعضای خانواده نیاز دارد، اما پس از تخلیه، همان واحد را با افزایش ۴۰ یا ۵۰ درصدی به فرد دیگری اجاره میدهد. در واقع، مستأجر قدیمی میتواند در صورت تمدید قرارداد نسبت به افزایش بیش از سقف قانونی اعتراض کند، اما مستأجر جدید چنین حقی ندارد و ناچار است قیمت روز بازار را بپذیرد.
اگرچه مطابق قانون، نیاز شخصی مالک باید در مرجع قضایی احراز شود، اما اثبات اینکه مالک پس از تخلیه واقعاً در خانه ساکن شده یا آن را به شخص دیگری اجاره داده، برای مستأجر بسیار دشوار است. همین خلأ نظارتی، این روش را به یکی از رایجترین ابزارهای افزایش اجاره تبدیل کرده است.
قرارداد یک رقم است پرداخت واقعی رقمی دیگر
بازار موازی اجاره تنها به تغییر مستأجر محدود نمیشود.یکی دیگر از روشهای رایج، ثبت یک مبلغ در قرارداد و دریافت رقم واقعی خارج از اجارهنامه است.
در چنین شرایطی، قرارداد ممکن است دقیقاً با همان افزایش ۲۵ درصدی تنظیم شود، اما مالک بخش دیگری از مبلغ را به شکل نقدی، چک جداگانه یا توافق شفاهی دریافت میکند. در بسیاری از موارد نیز قرارداد اصلاً در سامانه ثبت نمیشود یا بخشی از پرداختها در متن قرارداد قید نمیشود تا امکان پیگیری حقوقی کاهش پیدا کند. در چنین پروندههایی، مستأجر تنها زمانی میتواند ادعای خود را اثبات کند که اسناد پرداخت، رسیدهای بانکی، چکها یا پیامهای ردوبدلشده میان خود و مالک را نگه داشته باشد.
بازی با رهن و اجاره
یکی از پیچیدهترین روشهای افزایش اجاره، تغییر نسبت میان پول پیش و اجاره ماهانه است.بر اساس عرف فعلی بازار، هر ۱۰۰ میلیون تومان رهن تقریباً معادل سه میلیون تومان اجاره ماهانه محاسبه میشود. به گزارش خبرآنلاین، اصل این تبدیل غیرقانونی نیست، اما نحوه استفاده از آن میتواند موجب شود افزایش واقعی قرارداد از سقف ۲۵ درصد بسیار بیشتر شود.فرض کنید سال گذشته مستأجری خانهای را با ۵۰۰ میلیون تومان رهن و ۱۰ میلیون تومان اجاره ماهانه در اختیار داشته است.با تبدیل مبلغ رهن، ارزش واقعی قرارداد ماهانه حدود ۲۵ میلیون تومان خواهد بود. اگر سقف قانونی ۲۵ درصد اعمال شود، ارزش قرارداد جدید باید حدود ۳۱ میلیون و ۲۵۰ هزار تومان باشد؛ بنابراین در صورت ثابت ماندن مبلغ رهن، اجاره ماهانه باید حدود ۱۶ میلیون و ۲۵۰ هزار تومان تعیین شود.
اما اگر مالک اجاره را به ۲۰ میلیون تومان افزایش دهد، ارزش واقعی قرارداد به ۳۵ میلیون تومان خواهد رسید؛ یعنی افزایش واقعی حدود ۴۰ درصد خواهد بود، نه ۲۵ درصد. از سوی دیگر، برخی مالکان از مستأجر میخواهند مبلغ بیشتری به ودیعه اضافه کند و در صورت نداشتن نقدینگی، او را ناچار میکنند ماهانه چند میلیون تومان اجاره بیشتری بپردازد.در عمل، مستأجری که توان مالی کمتری دارد، هزینه بیشتری نیز پرداخت میکند.
وقتی حداقل دستمزد پاسخگوی حداقل اجاره نیست
فشار بازار اجاره زمانی بهتر درک میشود که آن را با درآمد خانوار مقایسه کنیم.بر اساس بخشنامه مزد سال ۱۴۰۵، حداقل پایه حقوق ماهانه یک کارگر حدود ۱۶ میلیون و ۶۲۵ هزار تومان است؛ رقمی که بدون احتساب مزایایی مانند حق مسکن، بن کارگری، حق تأهل و حق اولاد محاسبه شده است. در مقابل، بررسی فایلهای اجاره در مناطق جنوبی تهران نشان میدهد حتی واحدهای کوچک و کمامکانات نیز بخش قابل توجهی از همین حداقل دستمزد را به خود اختصاص میدهند. به این ترتیب، افزایشهای فراتر از سقف قانونی، تنها یک اختلاف عددی نیست؛ بلکه مستقیماً قدرت خرید و توان ادامه سکونت خانوارها را تحت تأثیر قرار میدهد.
چرا مستأجر افزایش غیرقانونی را میپذیرد؟
شاید مهمترین پرسش این باشد که اگر افزایش اجاره غیرقانونی است، چرا بسیاری از مستأجران آن را قبول میکنند؟پاسخ را باید در هزینه سنگین جابهجایی جستوجو کرد. اسبابکشی، کمیسیون بنگاه، تعمیرات، بستهبندی، هزینه حملونقل و مهمتر از همه، تأمین پول پیش بیشتر برای خانه جدید، نقلمکان را به تصمیمی بسیار پرهزینه تبدیل کرده است. مستأجری که برای ورود به خانه جدید باید چندصد میلیون تومان به رهن خود اضافه کند، ممکن است افزایش ۳۵ یا ۴۰ درصدی خانه فعلی را بپذیرد؛ نه به این دلیل که رقم پیشنهادی را منصفانه میداند، بلکه چون توان پرداخت هزینه نقلمکان را ندارد. در واقع، بسیاری از مستأجران میان دو انتخاب دشوار قرار میگیرند؛ یا افزایش غیرقانونی اجاره را بپذیرند یا برای تأمین هزینههای جابهجایی و ودیعه خانه جدید، با فشار مالی بسیار بیشتری روبرو شوند.به همین دلیل، هزینه نقلمکان عملاً به اهرم چانهزنی مالکان تبدیل شده است.
اجرای قانون همچنان چالشبرانگیز است
بر اساس مقررات موجود، مستأجرانی که مبلغی بیش از سقف قانونی پرداخت کردهاند، تا پنج سال فرصت دارند علیه مالک شکایت کنند و در صورت اثبات تخلف، مالک موظف به بازگرداندن مبالغ اضافی و پرداخت جریمه خواهد بود. اما واقعیت این است که اثبات چنین تخلفی، بهویژه زمانی که بخشی از پرداختها خارج از قرارداد انجام شده یا قرارداد بهدرستی ثبت نشده باشد، کار آسانی نیست.به همین دلیل، کارشناسان تأکید میکنند موفقیت سیاست کنترل اجاره، تنها با تعیین سقف افزایش محقق نمیشود. تا زمانی که قراردادهای جدید با سوابق قبلی ملک به صورت سیستمی تطبیق داده نشوند، پرداختهای خارج از قرارداد قابلیت ردیابی نداشته باشند و هزینه خدمات جانبی و وسایل از اجاره اصلی تفکیک نشود، بازار موازی همچنان به فعالیت خود ادامه خواهد داد.
آنچه امروز در بازار اجاره دیده میشود، بیش از آنکه ناشی از نبود قانون باشد، نتیجه شکاف میان قانون و اجرای آن است. سقف ۲۵ درصدی افزایش اجاره، روی کاغذ همچنان پابرجاست، اما بازار مسیرهای متعددی برای عبور از آن پیدا کرده است؛ از تغییر مستأجر و قراردادهای دوگانه گرفته تا بازی با نسبت رهن و اجاره و دریافت مبالغی تحت عنوان اجاره وسایل یا خدمات جانبی. در چنین شرایطی، مستأجران نیز اغلب نه از سر رضایت، بلکه به دلیل ناتوانی در تأمین هزینههای سنگین جابهجایی، افزایشهای بالاتر از قانون را میپذیرند. تا زمانی که نظارت بر قراردادها هوشمند، شفاف و قابل رهگیری نشود، فاصله میان «سقف قانونی» و «هزینه واقعی سکونت» همچنان پابرجا خواهد ماند؛ فاصلهای که امروز به مهمترین ویژگی بازار اجاره مسکن تبدیل شده است.